01.03.2013: Bundesgerichtshof Aktenzeichen: V ZR 279/11

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Das gleiche gilt, wenn der Verkäufer den Erwerber als Resultat jener Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorzüge des Erwerbs vorlegt, was der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses fördern soll (Bundesgerichtshof V ZR 423/02, BGHZ 156, 371,374, BGH NJW 2007, 1874).

Hierauf baut ein oft genutztes Verteidigungsargument von Seiten Betrieben auf, die sich mit dem Verkauf von – in diesem Fall denkmalgeschützten- Immobilien beschäftigen und dieses wird beinahe stereotyp vorgebracht: Es wird ausschließlich verkauft, eine Beratung findet in keiner Weise statt. Folglich richte sich Haftung des Verkäufers lediglich nach Kaufvertragsrecht und gleichwohl im Zuge dieser Vertragsverhandlungen komme kein gesonderter Beratungsvertrag zustande, weil die Beratung unter Einsatz von einen vom Veräußerer unabhängigen Vermittler oder Anlageberater erfolge. Ein Vertriebsvertrag läge in keiner Weise vor, der Agent/ Anlageberater handele im eigenen Namen. Somit sollte ein Anleger gegenüber dem Vertreiber der Immobilie leer ausgehen, obgleich er über den Status der Renovierungsarbeiten an seiner Wohnung mitnichten zutreffend aufgeklärt wurde. Zum Augenblick seines Vertragsabschlusses war nämlich die Modernisierung nahezu vollständig erledigt, so dass für eine steuerliche Abschreibung auf der Grundlage des § 7 i EstG kein Platz mehr war.

Mit dem von der Kanzlei Leibold & Schmid aus Nürtingen erstrebten BGH-Urteil V ZR 279/11, verkündet am 01.03.2013, wurde dem – weitestgehend – entgegengetreten.

Denn ein Vermittler könne bei der Beratung über die finanziellen Vorzüge eines Immobilienkaufs zugleich im eigenen wie auch im fremden Namen handeln. Er könne aus diesem Grund von dem Verkäufer demzufolge auch dann zum Abschluss eines Beratungsvertrags stillschweigend bevollmächtigt sein, wenn er seinerseits einen Vermittlungs-oder Beratungsvertrag mit den Kaufinteressenten geschlossen habe.

Im Hinblick auf eine Haftung des Verkäufers, so der BGH, machen Rechtsbeziehungen zwischen den Kaufinteressenten und dem Vermittler allerdings Feststellungen dazu unentbehrlich, ob die – auf das Objekt des Verkäufers bezogene – Beratung des Interessenten dessen Kaufentschluss begünstigen sollte, ob der Vermittler hiermit (auch) namens des Verkäufers handeln konnte sowie gehandelt hat und ob der Kaufentschluss (auch) auf der Beratung in Vertretung des Verkäufers beruhte. Ausreichend für die Annahme einer konkludenten Bevollmächtigung des Vermittlers zum Abschluss eines Beratungsvertrags sei die Feststellung, dass der Vertreiber den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und dabei wusste oder mindestens in keiner Weise ausschließen konnte, dass dieser gegenüber dem Interessenten die monetären Vorteile eines Kaufs herausstellen würde. Von Letzterem sei auszugehen, sobald sich bereits nach dem Vertriebskonzept des Verkäufers die Aufgabe stelle, den Kaufinteressenten über die monetären Vorteile eines Erwerbs der angebotenen Immobilie zu beraten. Dass die Beratung nach den Umständen auch im Namen des Verkäufers erfolge, könne sich z.B. fernerhin daraus ergeben, dass der Berater in den genutzten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäufers benannt ist, dass er vom Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnungsbeispiele nutzt sowie dass der Veräußerer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzichtet und es dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife zu dirigieren.

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