Die Kündigung eines Gewerbemietvertrages durch den Mieter wegen Lärmbelästigung und sonstiger Vorenthaltung des Gebrauchs

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Es ist eine unschöne Vorstellung: Ein Selbständiger oder eine Firma mietet ein Büro in der Hoffnung, dort produktive geistige Arbeit auszuüben. Für geistige Arbeit braucht man – Ruhe. Kurz nach Einzug und Beginn kreativen Schaffens öffnet vor den eigenen Bürofenstern eine Strandbar. Vormittags bis in die späten Abendstunden dringt Musik in die Büroräume. Ein konzentriertes Arbeiten ist nicht mehr möglich. Eine Mietminderung nimmt der Vermieter achselzuckend zur Kenntnis. Die enorme Investition, die den Büroraum schalldicht machen würde, lohnt sich für den Vermieter nicht.

Was nur wenige wissen: Das Gesetz sieht für diese Fälle eine außerordentliche – fristlose – Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter vor. Durch die Lärmbelästigung ist nämlich der Mietgebrauch teilweise wieder entzogen. Und das berechtigt zur Kündigung durch den Mieter. In aller Regel wird der Mieter den Vermieter jedoch abmahnen müssen und ihm eine ausrechnend lange Zeit zur Abhilfe zugestehen müssen. Der Vermieter muss jedenfalls die Chance gehabt haben, die teuren Schallschutzfenster einzubauen.

Andere Gründe, die zur teilweise nachträglichen Entziehung der Mietsache führen, sind: Gesundheit gefährdender Schimmel oder andere Gesundheit gefährdende Zustände, Blockierung des Eingangsbereichs des Ladengeschäfts durch eine Baustelle, etc.

Fachanwaltstipp Gewerbemieter: Sollten Sie durch einen langfristigen Gewerbemietvertrag gebunden sein, diesen aber vorzeitig verlassen wollen, lohnt es sich, nachzuprüfen, ob nicht der Gebrauch der Mietsache eingeschränkt ist. Ist dies der Fall, mindert sich hierdurch nicht nur die Miete. Eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist – nach vorheriger Abmahnung – möglich. Lassen sie sich vor Ausspruch der fristlosen Kündigung von einem Fachmann beraten. Sollte die fristlose Kündigung unbegründet sein, drohen Schadensersatzansprüche.

Fachanwaltstipp Gewerbevermieter: Wegen einer Bagatelle kann ein Mieter den Gewerbemietvertrag nicht kündigen. Sollte ein Mieter wegen Vorenthaltung des Gebrauchs vorzeitig kündigen, muss er die Vorenthaltung – der in der Regel in einem nachträglich auftretenden Mangel besteht – beweisen. Der Mangel darf auch nicht bei Mietvertragsschluss vorhersehbar gewesen sein – wie das Schließen einer Baulücke im Innenstadtbereich und dem dadurch verursachen Baulärm.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte

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