Die Paratus AMC GmbH und die Finanzierung von vermeintlichen „Schrottimmobilien“ – eine verwobene Geschichte!

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Was hat die Paratus AMC GmbH mit diesen Immobilienfinanzierungen zu tun?

Die Eurokrise, der Bankencrash und die unsicheren Renten verstärken die Verunsicherung und wecken gleichzeitig den Wunsch, finanziell vorsorgen zu wollen. Wer folgt da nicht dem Ruf: „Möchten Sie Steuern sparen? Wir kennen eine prima Möglichkeit für Sie!“ Mittels solcher sogenannter Cold Calls (unerbetene Anrufe) köderten Vertriebsgesellschaften von vielen Bauträgern potentielle Kapitalanleger und stellten Ihnen die Möglichkeit des Steuersparmodells Eigentumswohnung vor.

Doch wie kann es sein, dass sich eine Arzthelferin und ihr Ehemann, der Lagerist, mit einem monatlichen Gesamtnettoeinkommen gerade einmal 3.000,00 EUR neben der eigenen Miete, dem Auto und dem Ratenkredit fürs Wohnzimmer eine Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 190.000,00 EUR leisten konnten?

Hier kommen die Banken ins Spiel, die in Zusammenarbeit mit Finanzierungsvermittlern und/oder Immobilienvertriebsgesellschaften eine 100%-ige Fremdfinanzierung ermöglichen. Zu einer dieser Banken, die in zahlreichen Fällen diese Kapitalanlagen fremdfinanziert hat, gehörte die GMAC-RFC Bank GmbH. Diese benannte sich später in GMAC-RFC Servicing GmbH um und heißt nach einer weiteren Umfirmierung jetzt Paratus AMC GmbH.

Der in den Rechtsgebieten Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierte Rechtsanwalt Dr. Schulte der Kanzlei Dr. Schulte und Partner kennt die Paratus AMC GmbH und ihr Geschäftsgebaren aus zahlreichen Mandaten. Er kennt auch die Hintergründe genau:

„Grund für das massive Auftreten der GMAC RFC Bank GmbH als Immobilienfinanzierer im Bundesgebiet war das historisch niedrige Zinsniveau, das nach dem Platzen der DOT-COM-Blase zur Jahrtausendwende herrschte. Hinzu kamen ab dem Jahr 2004 bankaufsichtsrechtliche Lockerungen, die zu einer vermehrten Kreditvergabe durch ausländische Institute führten. Diese Institute konnten die vergebenen Darlehen bündeln, abtreten und weiter veräußern. Hierfür wurden entsprechende Refinanzierungsgesellschaften geschaffen.“

An dem Finanzierungssystem waren mehrere Gesellschaften beteiligt. Die Hintergründe sind komplex. Die Zusammenarbeit der Gesellschaften ist kompliziert und schwierig nachvollziehbar. Doch eines steht fest und ist nicht von der Hand zu weisen: Hunderte Kapitalanleger fühlen sich durch die Aufnahme des Darlehens bei der GMAC-RFC Bank GmbH finanziell überfordert und fürchten den finanziellen Ruin.

Wieso bekommt ein Otto Normalverdiener einen so hohen Kredit?

Ein Markteintritt gelang der Bank nur unter der Prämisse, auch Kunden mit weniger guter Bonität als Darlehensnehmer zu akzeptieren. Ein gesichertes Einkommen zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Darlehensvertrages reichte wohl meist aus. Zahlreiche Darlehensnehmer erhielten ein Darlehen wohl selbst ohne vorhandenes Eigenkapital. Das höhere Risiko musste die jetzige Paratus AMC GmbH auch gar nicht unbedingt selber tragen, da sie die einzelnen Darlehen bündelte und weiterverkaufte.

Häufig kannte niemand bei der Bank den einzelnen Darlehensnehmer persönlich und seine Einkommensverhältnisse waren nur aus einer Selbstauskunft ersichtlich, die vielfach von den Vertriebsgesellschaften der Bauträger aufbereitet wurde und lediglich von den Erwerbern unterschrieben wurde. Die gesamte Abwicklung des Darlehensantrags wurde ebenfalls häufig durch Dritte betrieben.

Selbst für die Sicherheiten der Bank, d. h. die von den Erwerbern zu finanzierenden Objekte hat sich die Paratus AMC GmbH wohl nicht immer sonderlich intensiv interessiert. Anscheinend wurde wohl das ein oder andere finanzierte Objekte auch nur mal im Wege eines sogenannten „drive by“, also „im Vorbeifahren“ begutachtet.

Zwar könnte man der GMAC-RFC Bank GmbH grundsätzlich zugutehalten, dass eine Bank die von ihr zu besichernden Immobilien regelmäßig im reinen Eigeninteresse prüft (die sog. interne Beleihungswertermittlung) und deshalb, höchstrichterlich bestätigt, nicht im Kundeninteresse handelt. Die Folgen einer Verwertung der Immobilie durch die Bank, bspw. durch eine Zwangsvollstreckung, wenn der Bankkunde seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag wegen finanzieller Überforderung nicht mehr nachkommen kann, treffen aber auch diesen. Er würde bei einem geringen Versteigerungs- oder Verkaufserlös auf einer großen Restschuld sitzen bleiben. Vielfach bleibt dem überschuldeten Kreditnehmer dann nur noch der Gedanke an eine Privatinsolvenz.

Welche Verantwortung trägt die Paratus AMC GmbH?

Die Paratus AMC GmbH hätte nach Ansicht vieler Erwerber anhand der Situation der tatsächlichen Mieteinnahmen der Objekte erkennen können und müssen, dass der Großteil der als Kapitalanlage finanzierten Objekte zu einem anhand der resultierenden Rendite nicht realistischen – um nicht zu sagen: ggf. rechtlich relevanten und weit überhöhten – Kaufpreis verkauft wurden, der weit entfernt vom eigentlichen Verkehrswert der Kapitalanlage-Immobilien war. Von wirtschaftlicher Bedeutung für die Bank war es vermeintlich aber, große Darlehensvolumina auf dem deutschen Markt zu setzen.

Die Paratus AMC GmbH scheint bei der Darlehensvergabe selbst erhebliche Risiken eingegangen zu sein. Die Berichte der Kapitalanleger lassen auf eine Vielzahl geplatzter GMAC-RFC-Finanzierungen schließen. Die Refinanzierungsanleihen haben wohl massive Verluste zu verzeichnen.

Es ist zu vermuten, dass die Kapitaldienstfähigkeit der Kunden vielmehr nach der einfachen Faustformel berechnet wurde, wonach ein Eigennutzer bis zum neunfachen seines Jahreseinkommens, ein Kapitalanleger noch bis zum siebenfachen seines Jahreseinkommens als Darlehen erhält.

Ob die Darlehensverträge einzelner Erwerber juristisch angreifbar sind weil die Bank eine Überhöhung des Kaufpreises erkennen konnte oder die Paratus AMC GmbH als Rechtsnachfolger der GMAC-RFC Bank GmbH, bzw. der GMAC-RFC Servicing GmbH wegen zurechenbarer Falschberatungen beim Zustandekommen der Verträge sogar zur Rückabwicklung verpflichtet werden kann, muss im jeweiligen Einzelfall geklärt werden.

Betroffene und Ratsuchende sollten sie sich daher an einen fachkundigen Rechtsanwalt wenden, der auf Grund jahrelanger Berufserfahrung im Bank- und Kapitalmarktrecht fachlich spezialisiert ist.

V.i.S.d.P.

Kim Oliver Klevenhagen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich

Sofortkontakt Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte unter 030-715 206

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