Kündigungsrecht des Vermieters wegen Zahlungsverzug, wenn das Jobcenter unpünktlich zahlt

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In einer Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 21.10.2009, Az. VIII ZR 64/09) die Räumungsklage eines Vermieters abgewiesen, der fristlos gekündigt hatte. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter die fristlose Kündigung darauf gestützt, dass das Jobcenter die Miete für die Mieter trotz Abmahnung immer wieder verspätet gezahlt hatte. Der Bundesgerichtshof meinte, dass dem Mieter ein etwaiges Verschulden des Jobcenters nicht zuzurechnen sei. Dem Mieter sei zugute zu halten, dass er wegen seiner persönlichen und finanziellen Verhältnisse auf die Leistungen des Jobcenters angewiesen sei und dass das Jobcenter trotz Kenntnis der Abmahnungen nicht rechtzeitig zahlte.

Achtung! Das Landgericht Berlin ist in dieser Frage scheinbar strenger. In einem Urteil vom 09.02.2010, 67 T 18/10, stellte das Berliner Gericht klar, dass nur eine vom Jobcenter zu vertretene Verspätung der Mietzahlung dazu führen kann, dass eine Kündigung wegen des Zahlungsverzugs im Ergebnis nicht durchgreift. Überweist z.B. das Jobcenter die Miete eines Harz4-Empfängers stets einige Tage später, hat der Mieter noch eine Chance, in der Wohnung zu bleiben. Verschuldete der Mieter allerdings den Zahlungsverzug in erster Linie und wendet er sich dann an das Jobcenter, welches dann nicht pünktlich zahlt, hat der Mieter – jedenfalls in Berlin – Pech gehabt. Da er ursprünglich die Verzögerung der Mietzahlungen zu vertreten hatte, musste der Mieter ausziehen.

Das Landgericht Berlin hat in dieser Entscheidung deutlich gemacht, dass es bei einer Kündigung wegen wiederholten Zahlungsverzugs stets auf die besonderen Umstände des Einzelfalls ankommt. Im Rahmen einer Interessenabwägung prüft das Gericht, ob die Fortführung des Mietverhältnisses für den Vermieter zumutbar ist. Das Landgericht Berlin hat dies im oben genannten Fall verneint, weil das Verhalten des Mieters mit ursächlich für den Zahlungsverzug war.

Fachanwaltstipp Mieter: Kümmern Sie sich unbedingt darum, dass das Jobcenter pünktlich die Miete zahlt. Wenn Ihr Vermieter Sie abmahnt, legen Sie diese Abmahnung dem Jobcenter vor. Fordern Sie das Jobcenter schriftlich auf, pünktlich zu zahlen und weisen Sie auf die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters hin.

Fachanwaltstipp Vermieter: Vorsicht bei derartigen Kündigungen. Sie laufen Gefahr, im Räumungsrechtsstreit zu unterliegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Miete vom Jobcenter direkt an Sie oder zunächst an den Mieter überwiesen wird. Anders sieht es dann aus, wenn der Mieter die pünktlich an ihn geleisteten Zahlungen des Jobcenters nicht zeitnah an Sie weiterleitet oder das Jobcenter erst nach Anhäufung eines Mietrückstandes eingeschaltet wird. In diesem Fall trifft den Mieter regelmäßig ein Verschulden, so dass eine Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen (nach Abmahnung) wirksam wäre.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

01.11.2011

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