Die wichtigstenÄnderungen der geplanten Mietrechtsnovelle (Mietrechtsänderungsgesetz, Entwurf 2011): Fristlose Kündigung bei Verzug der Mietkaution.

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Bei Mietvertragsbeginn muss der Mieter, falls vertraglich vereinbart, eine Kaution von maximal 3 kalten Monatsmieten als Mietsicherheit leisten. Die Mietsicherheit kann der Mieter in 3 Monatraten zahlen. Bislang gilt, dass eine fristlose Kündigung wegen eines Verzugs des Mieters mit diesen Kautionsraten im Wohnraummietrecht (anders als im Gewerberaummietrecht) nicht möglich war.

Der Entwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes sieht vor, dass eine fristlose Kündigung wegen Verzugs von zwei Kautionsraten (sollte dies 2 Monatsmieten entsprechen) möglich sein wird. Derzeit gilt noch, dass der Vermieter nicht wegen eines Verzuges von Kautionsraten fristlos kündigen kann. Nur der Verzug von Mieten erlaubt es ihm nach geltendem Gesetz, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Die geplante Mietrechtsnovelle bedeutet eine deutliche Erweiterung der Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter. Eine Abmahnung wird nach dem Entwurf nicht erforderlich sein.

Gerade für Mieter mit wenig wohlhabendem Hintergrund, die in der Anfangsphase eines Mietverhältnisses mit einer Vielzahl von Kosten belastet sind, bedeutet dies ein zusätzliches Risiko der frühzeitigen Beendigung ihres Mietverhältnisses. Das Gesetz hat insofern für einen Ausgleich gesorgt, als dass der Mieter die fristlose Kündigung durch Aufrechnung mit einer Gegenforderung unverzüglich nach der Kündigung noch kippen kann.

Fachanwaltstipp Mieter: Durch Stellung einer Mietbürgschaft wird dieses Problem umgangen. Bei Einzahlung einer Barkaution müssen Sie die Raten rechtzeitig zahlen, um nicht den Rauswurf aus der Wohnung zu riskieren. Um einer fristlosen Kündigung wegen Verzugs der Kaution zu entgehen, müssen Sie wenigstens die zweite Kautionsrate zahlen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Einen Mieter, der Ihnen nur die erste Kautionsrate überweist, können Sie bereits nach Verzug der letzten Rate fristlos kündigen. Sollten Sie sich in der Zahlungswilligkeit und -fähigkeit eines Mieters getäuscht haben, müssen Sie nicht erst auf einen Zahlungsverzug der Mieten warten. Bislang ist unklar, wann der Entwurf gesetzeskrft erlangen soll; beobachten Sie die Entwicklung der Gesetzgebung. Erfahrungsgemäß könnte der Entwurf noch im Lauf des Jahres 2011 in Kraft treten.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

22.08.2011

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