Die Rechte des Vermieters und der Angehörigen bei Tod des Mieters

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Droht den mit dem Mieter lebenden Angehörigen Wohnungslosigkeit, wenn der Mieter stirbt? Die Antwort ist ganz klar: Nein! Lebt der Ehegatte, Lebenspartner, oder leben Kinder und andere Familienangehörige mit dem Mieter, so treten sie in einer gesetzlich bestimmten Reihenfolge in den Mietvertrag ein. Doch nicht nur Familienmitglieder und Lebenspartner, sondern auch eine Person, die mit dem verstorbenen Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat, wird automatisch Mietvertragspartei. Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht nur wegen eines in der Person des Eintretenden liegenden wichtigen Grundes.

Diese scheinbar klare Reglung birgt ein erhebliches Missbrauchspotential. Der Vermieter hat oft großes Interesse daran, dass ein vor Jahrzehnten abgeschlossenes Mietverhältnis endet, damit die Wohnung zu günstigeren Konditionen weitervermietet werden kann. Deshalb wittert der Vermieter Missbrauch, wenn etwa noch während einer Erkrankung des Mieters ein Dritter dort einzieht und sich nach dem Tod des Mieters nun die Frage stellt, ob er in den Mietvertrag eingetreten ist. Der eingezogene Freund des Mieters würde nämlich Mietvertragspartei werden, wenn er mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat.

Wie entscheiden die Gerichte? Die Rechtsprechung ist uneinheitlich im Hinblick auf die Frage, wann ein auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt vorliegt. Während etwa das Landgericht München eher strenge Maßstäbe ansetzt (Landgericht München I, Urteil vom 11.2.2004, Aktenzeichen: 14 S 18177/03), urteilte das Landgericht Berlin mieterfreundlich. Dass der Mieter, zu dem ein Freund zieht, bereits unheilbar krank ist und nur noch wenige Monate zu leben hat, ändert nichts daran, dass der gemeinsame Haushalt auf Dauer angelegt war (Urteil des Landgerichts Berlin vom 1.8.2006, Aktenzeichen: 63 S 68/06). Eine enge Bindung, ein gegenseitiges Füreinander, ist für einen auf Dauer angelegten Haushalt stets erforderlich. Bloße Wohngemeinschaften werden durch das Gesetz nicht geschützt.

Die Meinung des Bundesgerichtshofs: Jüngst urteilte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20.4.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 254/09), dass selbst eine Verurteilung zu Gefängnisstrafen und eine Drogensucht nicht gegen eine Weiterführung des Mietverhältnisses mit dem Angehörigen spricht, wenn er sich zuvor beanstandungsfrei in die Hausgemeinschaft eingefügt hat.

Fachanwaltstipp Mieter: Um einem Missbrauchsvorwurf zuvorzukommen, sollte eine nicht mit dem Mieter verwandte Person, die nach dem Tod des Mieters plant, in dessen Wohnung weiter zu wohnen, beweisen können, dass er/sie auf Dauer mit dem Mieter gewohnt hat und dass eine über das reine Wohnen hinausgehende Beziehung zu dem Mieter bestand.

Fachanwaltstipp Vermieter: Denken Sie an Missbrauch und die Möglichkeit der Kündigung wegen der Person des Neumieters. Forschen Sie nach eventuellen weiteren Wohnsitzen von Angehörigen, die nach dem Tod des Mieters plötzlich mit dem Verstorbenen zusammen gewohnt haben wollen. Ermitteln Sie eine eventuelle Vermögenslosigkeit oder Verschuldung des Neumieters. Finanzielle Gründe können viel eher als Grund für eine Kündigung herangezogen werden, als Straftaten oder ein als negativ angesehener Lebenswandel.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

13.07.2011

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