Ausschluss von Rechten des Mieters

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– Im Gewerbemietrecht können die Rechte des Mieters durch Allgemeine Geschäftsbedingungen weitgehend beschränkt werden.
– Die Vereinbarung eines Aufrechnungsverbotes ist nur zulässig, wenn die Aufrechnung mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen zulässig bleibt.
– Zulässig sind auch Klauseln, die die Aufrechnung nur unter bestimmten Voraussetzungen zulassen, etwa die Regelung, dass der Mieter nur dann gegenüber dem Vermieter aufrechnen kann, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses, mit dem die Aufrechnung erklärt werden soll, dem Vermieter schriftlich ankündigt.
– Leistungsverweigerungs- und Zurückbehaltungsrechte können formularmäßig beschränkt werden. Schließt der Vermieter diese Rechte vollständig aus, muss er damit rechnen, dass die Gerichte von einer Unwirksamkeit der Vereinbarung ausgehen.
– Ein absoluter Ausschluss des Rechts auf Mietminderung ist unwirksam.
– Neben der Beschränkung von Mieterrechten werden dem Mieter im Gewerbemietrecht häufig auch Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache übertragen.
– Solche Vereinbarungen sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässig, wenn die verlangten Arbeiten der Erhaltung der Grundsubstanz dienen (Fassadenarbeiten, Dacheindeckung).

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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