Herbst 2018: Büroimmobilienmarkt der Big 7 geprägt von Angebotsknappheit und steigenden Mietpreisen

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Ist das Glas nun halb voll oder halb leer? In
typisch deutscher Manier würde man eher zur negativen Aussage
tendieren. Allerdings ist die Einschätzung der wirtschaftlichen Lage
zum Ende des dritten Quartals alles andere als eindeutig. Mal steigt
die Stimmung bei den Unternehmen bzw. „ist nicht so stark gesunken
wie erwartet“, dann machen sich wieder Unsicherheiten breit, die die
zukünftige Lage belasten. Und andererseits senden sowohl Arbeitsmarkt
als auch der Blick auf die ökonomischen Wachstumsraten eher positive
Signale. „Diese Gemengelage aus einem Wechsel von belastenden
Entwicklungen wie dem ausufernden Handelsstreit zwischen den USA und
China und einer sehr robusten Binnenkonjunktur dürfte uns auch im
letzten Quartal des Jahres begleiten“, so Timo Tschammler, CEO JLL
Germany. Und weiter: „Alles in allem zeigt sich die Konjunktur nach
wie vor intakt und abseits der politischen Turbulenzen und
Streitigkeiten sind es die in Deutschland wirtschaftenden
Unternehmen, die derzeit die viel beschworene Stabilität ausstrahlen.
Und gerade im Dienstleistungssektor, im Handel und in der Baubranche
stehen die Ampeln weiter auf grün und schieben das Wachstum an.“

Die Wirtschaft wird in diesem Jahr voraussichtlich um 1,9%
zulegen, für 2019 werden laut Consensus Economics dann 1,7% erwartet.
Und die Beschäftigung? Boomt weiter und vor allem der
Dienstleistungssektor zeigt sich nach wie vor expansiv. Allein für
2018 wird ein Beschäftigungsplus von rund 350.000 erwartet und 2019
sollen weitere rund 300.000 Stellen geschaffen werden. Bei der
Nachfrage der Unternehmen nach zusätzlichen Arbeitskräften nehmen die
Rekrutierungsprobleme weiter zu und die Dauer der
Stellenbesetzungsprozesse steigt. „In der Konsequenz für die
Büroimmobilienmärkte stellen sich damit für Flächen suchende
Unternehmen zwei Herausforderungen: Zum einen können Umzugspläne
aufgrund des nach wie vor herrschenden Engpasses an verfügbaren
Büroflächen nicht oder nur bedingt realisiert werden und zum anderen
können geschäftliche Expansionen aufgrund des Fachkräftemangels
gegebenenfalls nicht realisiert werden und anvisierte Umzugspläne
bleiben zunächst in der Schublade“, so Timo Tschammler.

Situation am Büroimmobilienmarkt

„Eine stabil hohe Flächennachfrage der Unternehmen kann aufgrund
der Flächenknappheit – in zentralen Lagen herrscht ein eklatanter
Flächenmangel – nicht bedient werden. Entsprechend steigen die
Mietpreise auf breiter Front. Das in den letzten Jahren geringe
Fertigstellungsvolumen hat kaum zur Entspannung beigetragen. Das
könnte sich in den nächsten Jahren aufgrund der anziehenden
Bautätigkeit ändern. Allerdings: Ob alle geplanten
Projektentwicklungen rechtzeitig in Bau gehen, bleibt aufgrund der
hohen Auslastung der Bauindustrie fraglich. Eine Stabilität oder gar
Entspannung der Mietpreise ist nicht zu erwarten“, fasst Timo
Tschammler die aktuelle Situation am Büromarkt in den deutschen
Immobilienhochburgen zusammen.

Umsatzvolumen bleibt hoch – aber nicht jeder Nachfrager findet
Flächen

Die anhaltend positive konjunkturelle Entwicklung mit
einhergehender sinkender Arbeitslosigkeit und wachsender
Bürobeschäftigung schlägt sich in einer robusten Flächennachfrage
nieder. Der Büroflächenumsatz in den sieben Büroimmobilienhochburgen
zeigt sich im Dreivierteljahreszeitraum auf hohem Niveau, wenngleich
er nicht an das Vorjahresergebnis heranreicht. Insgesamt wurden in
den drei Quartalen des laufenden Jahres 2,84 Mio. m² vermietet oder
durch Eigennutzer belegt. Dieses Ergebnis entspricht einem Rückgang
im Jahresvergleich um knapp 6 %. Bei längerfristiger Betrachtung wird
jedoch die gegenwärtige Nachfragestärke offensichtlich: +11 % im
5-Jahresvergleich und +21 % im 10-Jahreszeitvergleich.
Ausschlaggebend für den aktuellen Umsatzrückgang sind die Einbußen in
vier der sieben Märkte: von Hamburg minus 10 %, über Berlin und Köln
(jeweils minus 21%) bis Stuttgart minus 25 %. Umsatz-Spitzenreiter
ist einmal mehr München mit 686.000 m² und dem stärksten Wachstum
gegenüber dem Vorjahreszeitraum (+14 %). Auf Rang zwei mit einem
Umsatzvolumen von 575.000 m² steht Berlin, das allerdings einen
Umsatzrückgang von 21 % zu verzeichnen hat. Frankfurt bleibt im
Plusbereich.

„Bei den Unternehmen ist eine anhaltende Tendenz zur Expansion zu
bemerken. Trotz der generellen Tendenz zur Erhöhung der
Flächeneffizienz kommt es durch Personalaufbau und größeren
Flächenzuschnitten in Gemeinschaftsbereichen häufig zu größeren
Anmietungen als am Altstandort. Entsprechend hoch liegt die
Nettoabsorption im laufenden Jahr bei 653.000 m²“, so Matthias
Barthauer, Research, JLL Germany. Und Timo Tschammler zur Prognose:
„Bis Jahresende dürften wir eine weiterhin hohe Flächennachfrage am
Büroimmobilienmarkt der Big 7 registrieren. Allerdings wird die
limitiert durch das sich stetig verknappende Flächenangebot. Nicht
jedes nachfragende Unternehmen kann mit entsprechenden Flächen
bedient werden. Insofern gehen wir davon aus, dass das Resultat in
2017 (über 4 Mio. m²) nicht erreicht wird. Der Umsatz auf dem
Büromarkt könnte 2018 bis zu 10% unter dem Rekordvolumen des
Vorjahres liegen – immerhin noch 7 % über dem 5-Jahresschnitt.“

Flexible Office Space-Betreiber weiter aktiv am Markt

Bei anvisierten Umzügen legen Unternehmen großen Wert auf das
Büroumfeld, die Ausstattung, attraktive Gemeinschaftsflächen und
einen allgemeinen Wohlfühlfaktor für die Beschäftigten. Dies sind
ebenfalls Merkmale, die Flexible Office Space-Betreiber mit ihrem
Produktangebot hervorheben. Im laufenden Jahr haben die Betreiber von
Coworking & Co. rund 170.000 m² Büroflächen in den Big 7 neu
angemietet. Das entspricht rund 6 % des Gesamtumsatzes. Spitzenreiter
sind Frankfurt und Köln mit jeweils rund 11 %. „Wir sehen eine sehr
hohe Nachfrage von Seiten der Betreiber nach innerstädtisch und gut
erreichbar gelegenen Büroflächen. Wenn diese Nachfrage befriedigt
werden könnte, läge der Umsatzanteil derzeit eher im zweistelligen
Prozentbereich“, betont Matthias Barthauer.

Die aktuelle Flächenknappheit ist somit Fluch und Segen zugleich
für diese Betreiber: Fluch, weil sie selber erhebliche
Schwierigkeiten haben, ihre Expansionspläne umzusetzen – Segen, weil
„normale“ Büronutzer, die ebenfalls die Flächenknappheit spüren, an
Flexible Office Space-Standorten kurzfristig ihre Flächenengpässe
ausgleichen können. Der Bestand an Flexible Office Space-Standorten
wächst derzeit weiter: über 450 solcher Standorte haben geöffnet mit
einer Fläche von rund 650.000 m². In den letzten drei Monaten des
laufenden Jahres werden noch einmal weitere 25 Standorte mit fast
100.000 m² eröffnen.

Leerstand sinkt weiter – Boden aber bald erreicht

Die Flächenknappheit ist derzeit der zentrale Marktparameter. Er
limitiert den Flächenumsatz und sorgt für steigende Mietpreise. Der
Büroflächenleerstand in den Big 7 – im laufenden Jahr um 900.000 m²
gesunken – liegt Ende September 2018 bei 3,65 Mio. m², entsprechend
einer kumulierten Leerstandsquote von 3,9 %. Gegenüber dem Vorquartal
ist sie damit um 40 Basispunkte, im 1-Jahresvergleich um 100
Basispunkte zurückgegangen. „Die Flächenknappheit gilt besonders in
zentralen Lagen. Für viele Nutzer bedeutet das, entweder die
Mietverträge in ihren Altflächen zu verlängern oder, bei
unaufschiebbarem Veränderungsdruck, Flächen in Nebenlagen, je nach
Größe auch im Umland, zu sondieren. Flexibilität verbunden mit
Kompromissfähigkeit ist somit eine Notwendigkeit für Nutzer.
Verkehrliche Erreichbarkeit und ein attraktives Umfeld sind dann aber
zentrale Standortfaktoren, um bei den Arbeitskräften punkten zu
können“, so Timo Tschammler.

Nachdem sich in Frankfurt mit 6,6 % das erste Mal seit 2002 die
Leerstandsquote relativ deutlich unter der 7% Marke bewegt, zeigt
nach neun Monaten nur noch ein Markt unter den Big 7 eine Quote
jenseits dieser Marke: Düsseldorf mit 7,1 %. Aber auch hier wird bis
Jahresende ein Wert darunter erwartet. Die niedrigste Leerstandsquote
schlägt auch weiterhin für Stuttgart zu Buche (2,3 %), gefolgt von
Berlin (2,7 %).

„Mit einem erwarteten leichten Rückgang auf 3,8 % für die Big 7
insgesamt dürfte der Boden im aktuellen Zyklus erreicht sein, da
durch erhöhte Neubautätigkeit in den folgenden Quartalen steigende
Fertigstellungsvolumina abzusehen sind“, betont Matthias Barthauer.

Das Neubauvolumen steigt

Insgesamt wurden im laufenden Jahr 556.000 m² Bürofläche
realisiert (+ 10 % gegenüber Vergleichszeitraum des Vorjahres).
Verfügbar waren zum jeweiligen Zeitpunkt der Fertigstellung lediglich
14 %. Auf Berlin, München und Hamburg entfiel jeweils ein
Fertigstellungsvolumen von mehr als 100.000 m². Für die letzten drei
Monate werden in den Big 7 noch einmal über 400.000 m²
Fertigstellungen erwartet (davon 82 % bereits vormietet) – mit rund
170.000 m² wird das Volumen in München am höchsten sein.

2019 werden nach aktueller Prognose 1,77 Mio. m² neu auf den Markt
kommen, im Jahr darauf sogar über 2 Mio. m². Die Bautätigkeit hat
also weiter angezogen: Derzeit befinden sich 3,93 Mio. m² Büroflächen
im Bau oder in umfassender Sanierung. Gegenüber dem Vorquartal ist
das ein Plus um netto 250.000 m². Insgesamt stehen aus heutiger Sicht
44 % der im Bau befindlichen Flächen noch zur Verfügung. „Dies dürfte
den Angebotsengpass ein Stück weit beseitigen. Zu beobachten ist
allerdings auch, dass sich der Zeitpunkt der Fertigstellungen häufig
verschiebt, insbesondere wegen der hohen Auslastung der
Bauunternehmen und Handwerker“, so Timo Tschammler.

Weiterer Mietpreisanstieg als Konsequenz des Angebotsmangels

„Der Mietpreis als Ergebnis aus Angebot und Nachfrage reagiert auf
die aktuelle Marktsituation und kennt derzeit nur eine Richtung: nach
oben. Wir sehen im aktuellen Zyklus einen Anstieg des
JLL-Spitzenmietpreisindex seit dem Jahr 2010″, so Timo Tschammler.
Der aktuelle Wert notiert bei 201,85 Punkten und hat damit innerhalb
der letzten zwölf Monate um 5,6% zugelegt. Im Vergleich zum
Vorquartal legte die Spitzenmiete im dritten Quartal in sechs der
sieben Märkte zu (außer Stuttgart) – in Berlin und Köln mit dem
höchsten absoluten Betrag von +1,00 Euro/m²/Monat. Für Köln ist es
der erste Anstieg der Bürospitzenmiete seit Mitte 2012. Im
Jahresvergleich zeigt sich ein Zuwachs zwischen rund 3,8 % in
Düsseldorf und Hamburg sowie 12,1 % in Berlin.

Der deutliche Anstieg der Mietpreise gilt nicht nur für die
Spitzen-, sondern auch für Nebenlagen. Da auch hier der Leerstand
aufgrund der zunehmenden Nachfrage sinkt, die von den zentralen
Standorten auf diese Lagen übergeht, bleibt ein Mietpreisanstieg
nicht aus. Für Berlin beispielsweise haben in 14 von 15 Teilmärkten
die Spitzenmieten im Jahresverlauf angezogen – am stärksten im
Teilmarkt Mitte um +40 %. Im Münchener Stadtgebiet ergibt sich ein
ähnliches Bild: dort konnten in den ersten neun Monaten für elf von
zwölf Teilmärkten steigende Spitzenmieten registriert werden,
besonders stark im Teilmarkt Osten. Hier lag das Plus bei 19 %.

Zwischen dem vierten Quartal 2018 und Ende 2019 wird ein weiterer
Anstieg der Spitzenmiete in sechs der Big7 erwartet. Nur Düsseldorf
dürfte keine Veränderung aufweisen. JLL-Prognosen bewegen sich
zwischen + 1,3 % (Frankfurt) und + 3,9 % (München).

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell

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