von Rechtsanwältin und Notarin Ulrike Warneke, Wollmann & Partner GbR, Berlin
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 11.01.2011 (Az.: XI ZR 220/08) die bisherige ständige Rechtsprechung des Bankensenats des BGH bestätigt, wonach die einen Immobilienerwerb finanzierende Bank den Kreditnehmer grundsätzlich nicht von sich aus auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte Provision hinweisen muss.
Worum ging es? Ein Anleger kaufte eine Eigentumswohnung und nahm zur Finanzierung eine Darlehen auf. Es erfolgte die Vermittlung der Eigentumswohnung und der Finanzierung durch zwei Unternehmen einer Unternehmensgruppe. Der Käufer unterzeichnete einen „Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag“. Nach der Vereinbarung sollte die Finanzierungs-Vermittlungsgesellschaft eine Finanzierungsvermittlungsgebühr in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des Darlehensbetrages und die Immobilienvermittlungsgesellschaft eine Courtage in Höhe eines angegebenen Prozentsatzes des Kaufpreises erhalten. Tatsächlich wurden wesentlich höhere Provisionen als die angegebenen an die Vermittler gezahlt. Der BGH hat die genannten Beträge als „Gesamtprovision“ ausgelegt und festgestellt, die Käufer seien durch eine bewusste Fehlinformation des Prospekts arglistig getäuscht worden, was die Bank sich angesichts des institutionalisierten Zusammenwirkens mit dem Verkäufer und dem Vertrieb widerlegbar zurechnen lassen müsse. Der Rechtsstreit wurde zur Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Etwas anderes gilt, wenn die Bank Kenntnis von einer arglistigen Täuschung des Käufers und Darlehensnehmers hat oder wenn die Provision zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie beiträgt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn die zu zahlende Innenprovision mehr als 15 % beträgt. In diesen Fällen hat der Käufer einen auf Rückabwicklung des Geschäfts gerichteten Schadensersatzanspruch.
Der BGH hatte bereits mit Urteil vom 05.06.2007 (Az.: XI ZR 348/05) entschieden, dass ein Finanzierungsvermittler ungefragt über die Höhe der Vertriebsprovision aufklären muss, wenn diese mehr als 15 % des Erwerbspreises beträgt. Unabhängig von der Gesamthöhe der Innenprovision ist der Anlagevermittler auch dann zur Aufklärung verpflichtet, wenn die Angaben über die Vertriebskosten im Prospekt unzutreffend sind und er dieses anhand der selbst erhaltenen Provisionen erkennen kann.
Nach ständiger Rechtsprechung ist der Verkäufer nicht ohne weiteres verpflichtet, den Käufer darüber aufzuklären, dass der vereinbarte Kaufpreis erheblich über dem Wert der Immobilie liegt (vgl. BGH, Urteil vom 14.3.2003, Az.: V ZR 308/02). Schadensersatzansprüche des Käufers gegen den Verkäufer können gleichwohl auf Grund einer verschwiegenen hohen Innenprovision entstehen, wenn dadurch im Vorfeld getätigte Angaben zur Rendite sich als unzutreffend erweisen oder die hohe Innenprovision (mit-)ursächlich für ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert ist.
Rechtsanwältin und Notarin Warneke von Wollmann & Partner hierzu: „Die Rechtsprechung zeigt ein ausgewogenes Bild. Anleger und Verbraucher haben nur dann Ansprüche gegen eine finanzierende Bank, falls diese eindeutige Kenntnisse von einer arglistigen Täuschung hatte, was ihr nachzuweisen ist. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs widerlegbar vermutet, wenn Verkäufer, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutioneller Art und Weise zusammenwirken und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, des Vertriebs oder des Fondsprospekts nach den Umständen des Falls objektiv auf der Hand liegt!“.
Ulrike Warneke
Rechtsanwältin und Notarin
Wollmann & Partner GbR, Berlin
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